逆權侵佔adverse possession

逆權侵佔（英文：adverse possession）

係普通法概念，指地產，

非業主唔經原業主同意，長年佔用對方土地，

一超過法定時限，原業主興訟時限就終止，該佔用者，

可以成爲笪地合法新業主，唔使付出任何代價。

逆權侵佔要符合「敵意佔有」（hostile）嘅要素。

佔有者不單止要持續並實質佔有有關土地，

而且重要顯示佢敵意佔有嘅意圖，

例如整個門鎖、圍欄、門牌、人為耕作等。

如果土地使有者相信原業主,

容許他合法進入該地（例如租用），

咁佔有意圖就唔成立。

如果不完全符合「敵意佔有」嘅條件，

例如聲稱打算交租但長年搵唔到人交租嘅情況，

就唔可以以逆權侵佔理由成為該土地嘅合法業主。

善意同惡意

一啲普通法地區,

唔容許惡意佔有人（malice）以逆權侵佔,

為由成為新業主。所謂「惡意佔有」，

係指佔有者應該知道有關土地已經俾人敵意佔有

（即係睇見人哋整咗個門鎖、圍欄、門牌、
    
    或掛起「閒人免進」等），

不論喺妄顧呢啲事實，又或者毀壞,

或移除呢啲標記，仍然長期佔有該地。

喺呢啲司法區，並非惡意而敵意佔有人,

仍然合符逆權侵佔嘅要素（例如買錯屋住錯屋嘅情況），

佢仍然可以用呢條法律成為合法新業主。

一啲司法區要求敵意佔有人證明佢有善意，

否則逆權侵佔無效。所謂善意包括：

• 交土地稅，同作為房地產擁有人要交嘅稅；或
• 其他行為顯示，佔有人真係相信有權,
• 佔用嗰個地方（right to claim）

因為土地擁有權興訟時效係有限嘅，
所以先有「逆權侵佔」。
呢個興訟時效一般係12年，而呢個時效,

可以由明文法指定或改變。

如果興訟時效係無限制嘅話，
咁任何土地擁有人都無法安心，
因為任何土地可能喺幾百或甚至千幾年前，

都有佢嘅合法擁有者，
佢哋後人都可以告個現有土地擁有人，
現有土地擁有人，就要面對無窮無盡嘅法律風險，

咁會危害到私有產權嘅穩定性。

呢個理由，同其他普通法訴訟有限興訟時效，係一致嘅。

應用於領土紛爭

因為興訟時效限制適用於私人土地紛訟，

咁興訟時效限制適用於處理領土紛爭亦理所當然。

喺國際法，任何國家若確信佢國土畀人敵意佔有，

就有責任提出正式抗議（唔使告人，但抗議要備案）。

若然超過咗時限，都無抗議或告人哋，

國際法就唔可以話該佔有係非法，

佔有國就自然成為合法擁有者。

根據香港1945年成文法

《時效條例》第347章，第7條及第17條，

任何人士（包括惡意佔有者）無間斷佔用官地60年，

香港政府就會冇咗嗰塊官地嘅追索權。

• 一對母女持續佔用大埔一幅萬呎農地超過20年，
• 高院判兩人得到該地段業權，恒基地產唔服氣。
• （見〈逆權侵佔案 恒基或可取回大埔農地〉，
• 載香港《明報》，2005年2月23日。）

• 公民教育委員會主席香灼璣，
• 被指涉嫌非法佔用官地20年，興建慈雲山觀音山九號屋。（見〈香灼璣官地私建豪宅〉，
• 載香港《東方日報》，2006年8月7日。）

• 香港終審法院第一個判決 FACV1/1997 中確定，
• Wong Tak Yue 因為只係話搵唔到註冊業主，
• 先去無交租佔用元朗洪水穚一址，
• 但因為佢在畀法院嘅誓章中表示佢有意交租，
• 所以佢佔據嘅意圖唔成立，「逆權侵佔」亦都唔成立。

• 香港成文法《時效條例》第347

• 2006年10月24日，成報: 恒基地產向高院申請司法覆核，爭一幅農地，指「逆權侵佔」有違《香港基本法》，
• 是剝奪原業主的財產，
• 要求撤銷根據《時效條例》第347章的原判決。 
• (案件編號：HCAL32/2006)

八旬村婦獲終審法院 裁定以逆權侵佔，

從業主恒基地產手中獲得12萬方呎大埔滘松園農地的業權

• FACV1/1997 :無敵意侵佔意圖就無權申請「逆權侵佔」

“逆權侵佔” 研討會

”逆權侵佔”是近期非常熱門的話題，
有見及此，我們邀請了在逆權侵佔訴訟個案中,
非常重要的律師、土地測量師及產業測量師為講者，舉行了兩場研討會，
希望從專業角度讓大家瞭解整個逆權侵佔的訴訟過程，包括律師的法律觀點、
土地測量師在搜証上,怎樣為案件提供中立的分析,
及產業測量師怎樣根據訴訟的物業,
所帶來的利益損失,提供最合理的賠償計算方法。
講者： 王楚雲律師
          陳漢錕認可土地測量師
          蕭亮鴻產業測量師 / 永利行董事

日期	主辦者	參加者
2013年10月16日	維律顧問有限公司 /  永利行測量師有限公司	律師
2013年11月22日	永利行測量師有限公司	不同客戶

三位專家講者，與逾八十位來自不同行業的參加者，尤其是律師，
從不同角度討論逆權侵佔的有關法例及訴訟過程，
並輔以案例作分析及即場解答各種提問。

一般查詢

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